Expediente HCD. Nº 7.799-D-2024
VISTO
La existencia de 454 lotes fiscales cedidos en usufructo que cuentan con su correspondiente adjudicatario en el marco de la ordenanza Nº 1792/84, y su modificatoria la Nº 3829/10, y que al mismo tiempo son los únicos que a la fecha cuentan con mensura de subdivisión; y
CONSIDERANDO
Que con la sanción del Plan de Desarrollo Urbano en su Sección 2° se genera el programa 2, que abarca y propone ampliamente lo que se pretende normar;
Que las ordenanzas Nº 1792/84, 3829/10 y 3170/00; el Dec-Ley 9533/80 y la Ley Orgánica de las Municipalidades (D-L. 6769/58) prevén expresamente la posibilidad de compra por parte de los beneficiarios de terrenos fiscales recibidos en carácter de uso precario y faculta a los Municipios a venderlos;
Que la venta de dichos lotes se enmarca en los términos del artículo 6º de la Ordenanza Nº 4.069/13 y son parte del Banco de Tierras;
Que terrenos cedidos bajo los lineamientos de las ordenanzas Nº 1792/84 y 3829/10 a la fecha, suman un total aproximado a 2400, de los cuales solamente 101 familias han hecho uso de la posibilidad de compra, lo que significa un 4%;
Que si bien encontramos un plan de pagos acordado en la Ordenanza Nº Fiscal anual y la Ordenanza Nº 3170/00, el plazo de 60 cuotas resulta insuficiente para que las familias puedan concretar la compra;
Que el sistema por el cual se fija el precio y sus consecuentes actualizaciones por interés hacen aún más difícil alcanzar dicho objetivo;
Que los mismos se venderán a sus tenedores legítimos de pleno derecho según documentación y demás pruebas que legalmente se puedan utilizar en pos de acreditar su derecho;
Que la venta siempre se considera de interés social, fijando el monto del valor del lote del promedio de 3 (tres) tasaciones de Martilleros locales que se realizarán en distintos sectores de cada cuadrante y de allí se tomará un valor base solidario que variará por los servicios e infraestructuras que cuenten;
Que es necesario fijar un precio inicial constante, que permita no realizar tasaciones individuales que generan gastos al comprador, hacen lenta la decisión e imposibilita tener valores de referencia para que las familias planifiquen la compra de su terreno;
Que la Ley Nº 14.449 tiene por objeto la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable, conforme lo establece la Constitución de la Provincia de Buenos Aires;
Por ello;
EL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE CORONEL PRINGLES, EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LE SON PROPIAS, SANCIONA CON FUERZA DE:
ORDENANZA
ARTICULO 1°: Autorícese al Departamento Ejecutivo a vender los inmuebles de la ciudad de Coronel Pringles, propiedad del dominio privado del Estado Municipal, que se detallan en el ANEXO I que forma parte integrante de la presente, y según lo normado en la ordenanza Nº 1792/84, lo establecido en el artículo 159, inciso “e”, de la Ley Orgánica de las Municipalidades y del D.L. 9533/1980.
ARTICULO 2°: Cuando quien solicite la compra sea el mismo titular que está registrado en el Decreto, Resolución o Título emitido por el Municipio, el proceso de transferencia será automático y solo bastará la solicitud de compra por parte del interesado. El Departamento Ejecutivo estará facultado para exigir la concurrencia de dos o más requisitos de los normados por la Ordenanza Nº 1.792, cuando a su criterio la sola solicitud de compra no sea suficiente.
En el resto de los supuestos se deberá iniciar un proceso de verificación de derechos, ya sean posesorios y/o hereditarios. Para aquellos encuadrados en las Ordenanzas Nº 1792/84 y 3829/10 que posean más de 10 años de antigüedad desde la fecha del acto administrativo correspondiente, no será necesario confirmar la permanencia en el terreno objeto de la venta.
ARTICULO 3º: CALCULO DEL VALOR DEL M2 BASE: Las enajenaciones deberán realizarse respetando la tasación oficial de los bienes enunciados en el Artículo 1º. Dicha tasación será social, solidaria y se obtendrá del promedio de al menos tres (3) tasaciones realizadas por martilleros públicos registrados y habilitados en la Ciudad de Coronel Pringles, cumpliendo con el siguiente mecanismo de cálculo:
- Paso 1: Se dividirá la planta urbana en 4 sectores, denominados Cuadrante Norte, Cuadrante Este, Cuadrante Sur y Cuadrante Oeste (los cuadrantes se corresponden con el área urbana rodeada de avenidas y bulevares que lo delimitan).
- Paso 2: Se tomarán 4 lotes al azar, uno por cuadrante y de similares características, con una dotación mínima de servicios (electricidad, alumbrado público y agua corriente), y se solicitarán tres tasaciones para cada uno.
- Paso 3: Del promedio de las doce tasaciones se obtendrá el VALOR DE REFERENCIA EN PESOS, que consiste en un monto por metro cuadrado (m2) promedio, base para la venta de los lotes, y por tratarse de un sistema solidario se obtendrá un único precio de referencia para la totalidad de los lotes enmarcados en la presente Ordenanza.
- Paso 4: Ese VALOR DE REFERENCIA EN PESOS se convertirá a UVIs (Unidad de Vivienda, variable que determina el Banco Central de la República Argentina relacionada con el costo de construcción) con el valor del día del dictado del decreto reglamentario de la presente Ordenanza. Esto generará un VALOR DE REFERENCIA EN UVIs que servirá para el cálculo del metro cuadrado base en Uvis a aplicar sobre la totalidad de los terrenos.
Valor del m2 de referencia / Valor UVIs = valor m2 base en uvis
- Paso 5: Dentro de las tareas que realicen los martilleros para cumplir con el paso 2, se deberá agregar una ponderación porcentual por cada servicio o mejora adicional que posea el inmueble objeto de la venta. El porcentaje a aplicar será el promedio de las 3 tasaciones para cada una de las mejoras adicionales. Será considerada mejora adicional los siguientes ítems: a) cloacas; b) gas; c) cordón cuneta; d) pavimento. Esta ponderación determinará en cuánto aumentará el valor del metro cuadrado base en Uvis por contar con alguno o todos los ítems señalados como mejoras. Dicho adicional se utilizará para generar un valor de m2 variable según sea la necesidad de ponderación a realizar permitiendo mayor agilidad al momento del cálculo.
valor m2 base en uvis + % por cloacas + % por cordón + % por gas + % por pavimento = Valor inicial m2 en UVIs
ARTICULO 4º: SUSTENTABILIDAD DEL PRECIO BASE: Con el precio base del m2 convertido a UVIs con la metodología detallada en al artículo 3º, se podrá realizar una actualización automática del costo del m2 cada vez que así se requiera, tomando el valor del UVI a la fecha de solicitud de compra o según se reglamente. Ello permitirá no realizar tasaciones cada vez que un vecino realice la opción de compra e incluso se pueda calcular el valor del terreno y de la cuota de manera inmediata y servirá para que las familias puedan planificar y decidir sobre la compra del terreno.
ARTICULO 5º: CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO EN UVIs: En los casos que se manifiesta el interés de compra, para la obtención del valor final del terreno en UVIs se multiplicará el VALOR INICIAL M2 EN UVIS por la superficie total del terreno que determina el plano de subdivisión respectivo.
Valor inicial m2 en UVIs x superficie = VALOR FINAL DEL TERRENO EN UVIs
ARTICULO 6º: CALCULO DEL PRECIO DEL TERRENO: Cumplido el paso previsto en el artículo anterior, para la obtención del precio final se deberá multiplicar el VALOR FINAL DEL TERRENO EN UVIs por el valor del UVI del día del decreto que autoriza la firma del boleto de compra venta.
Valor final del terreno en UVIs x valor UVI fecha del decreto = PRECIO FINAL TERRENO EN $.
El precio final de cada cuota resultará de dividir el PRECIO FINAL TERRENO EN PESOS por la cantidad de cuotas que opte el comprador.
Precio final terreno en pesos / cantidad de cuotas elegidas = precio final de la cuota
ARTICULO 7º: PLAN DE PAGO EN CUOTAS: A los fines de facilitar que las familias puedan acceder a la compra del lote se podrán fijar en los convenios de pago la cantidad de hasta 240 cuotas mensuales y consecutivas, actualizadas en la formula establecida en el artículo 6.
ARTICULO 8º: ACTUALIZACIÓN DE LAS CUOTAS: La cuota se actualizará trimestralmente en base al CVS (Coeficiente de Variación Salarial) a partir del segundo trimestre, y las cuotas no canceladas al momento de su vencimiento se deberán abonar al valor que correspondiere al momento de pago, es decir, no posee intereses punitorios, sino que se pagarán al valor de la cuota vigente al día de pago.
ARTICULO 9º: DEUDA POR TASAS, DERECHOS Y CONTRIBUCIONES: Al momento de la firma del boleto, el comprador deberá contar con “libre deuda” de tasas, derechos y/o contribuciones municipales.
Si el comprador estuviera en mora, podrá acceder a la compra siempre que: a) cancele la deuda con anterioridad a la firma del convenio de compra obteniendo una quita del 50% de los intereses o, b) teniendo cancelado al menos el 75% del plan de pago al que hubiera accedido.
ARTICULO 10º: DESCUENTO POR USUFRUCTO PRECARIO AL DÍA: Si el solicitante tuviera el usufructo precario al día al momento de la sanción de la presente ordenanza, recibirá un beneficio en el valor final de venta de un 5 % (cinco por ciento) de descuento en el mismo. Se considerará al día a aquellos contribuyentes que adeuden menos del 5% (cinco por ciento) de la totalidad de cuotas emitidas para la partida.
ARTICULO 11º: DESCUENTO POR TASAS, DERECHOS Y/O CONTRIBUCIONES AL DÍA: Si el solicitante tuviera las tasas, derechos y/o contribuciones municipales al día al momento de la sanción de la presente Ordenanza, recibirá un beneficio en el valor final de venta de un 5 % (cinco por ciento) de descuento en el mismo. Quedan excluidas del presente artículo aquellas partidas con plan de pago vigente. Se considerará al día a aquellos contribuyentes que adeuden menos del 5% (cinco por ciento) de la totalidad de cuotas emitidas para la partida.
ARTICULO 12º: DESCUENTO POR DÉBITO AUTOMÁTICO: El Departamento Ejecutivo podrá realizar un descuento adicional a aquellos vecinos que adhieran al débito automático según lo determine la Ordenanza Fiscal Vigente. En caso que el comprador sea un empleado municipal, podrá optar por el pago mediante “código de descuento” recibiendo el mismo tratamiento que el débito automático bancario en cuanto al porcentaje de descuento respecto a la cuota.
ARTICULO 13º: MULTAS: Si al momento de la solicitud de compra se verificara que el posible comprador ha incumplido con los objetivos planteados en las Ordenanzas Nº 1792/84 y 3829/10 (utilización específica para vivienda única y complementaria para comercio de cercanía) respecto de los destinos para lo que fue concedido el inmueble, para acceder a la compra, en el cálculo del precio final del terreno se deberá abonar una multa que incrementará en un 50% el valor del lote. Así mismo, no serán aplicables al plan de pagos los descuentos previstos en el artículo 10 y 11 de la presente Ordenanza y sólo podrá acceder a la compra si posee libre deuda de tasas, derechos y contribuciones y no posee planes de pagos vigentes.
ARTICULO 14º: ESCRITURACIONES: Las escrituras traslativas de dominio se realizarán una vez cancelados los pagos y, a elección del comprador, serán tramitadas por ante la Escribanía General de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires de forma gratuita o ante Escribano Público con asiento en el partido de Coronel Pringles, en este caso el comprador asumirá el total de los honorarios, gastos notariales que pudieran corresponder, como así también de cualquier tipo de tributos aplicables al acto.
Para poder acceder a escriturar se deberá contar con Libre Deuda de Tasas, Derechos y Contribuciones Municipales.
ARTICULO 15º: DERECHO DE CONSTRUCCIÓN: Cuando la vivienda ubicada en el terreno producto de la transacción no se encontrase declarada, y en virtud que los tenedores de terrenos fiscales según la Ordenanza Nº 1.792/84 y modificatorias, posean eximición respecto al pago de “Derechos de Construcción” esta quedará prorrogada por el plazo de ejecución del boleto de compra-venta o contrato según corresponda.
ARTICULO 16º: TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE: El boleto de compraventa no podrá ser cedido ni transferido por ningún título, ya sea de manera onerosa o gratuita. Solo se reconocerá la transferencia por derechos hereditarios. El/los heredero/s deberán acreditar su condición de tales mediante correspondiente Declaratoria de Herederos y la adjudicación pertinente en el expediente sucesorio.
Si el bien aún no se encuentra con plan de pagos vigente regirá el artículo 2º de la presente y luego se podrá acceder al plan de pagos.
Si el bien se encuentra con plan de pagos vigente, los herederos podrán tomar la opción de cancelarlo para dar inicio al proceso de escrituración o continuar con el plan de pagos subrogándose en los derechos del causante en todo lo que respecta al boleto de compraventa.
ARTICULO 17º: VENTA DEL INMUEBLE CON BOLETO DE COMPRAVENTA FIRMADO: Cuando el titular que está registrado en el Decreto, Resolución o Título emitido decida transferir, mediante una venta, el inmueble por el que posee boleto de compraventa, deberá cancelar la totalidad de las cuotas que resten abonar.
Sucedido ello, el inmueble quedará en condiciones de ser trasferido a un tercero. Para que el nuevo comprador quede subrogado en los derechos del vendedor deberá tener libre deuda de tasas, derechos (incluida la presentación de planos de obra) y contribuciones de su titularidad.
Cumplidos estos requisitos, el municipio reconocerá los derechos del nuevo comprador que deberá realizar la escrituración en la forma establecida en el artículo 14.
ARTICULO 18º: VENTA SIN BOLETO DE COMPRAVENTA FIRMADO: En los casos que la venta de las mejoras ocurra con anterioridad a la firma del boleto de compraventa, el comprador deberá cumplir con los condicionantes de la Ordenanza Nº 1792/84 respecto a los requisitos para ser adjudicatario de un terreno fiscal, deberá abonar el derecho de transferencia, tener libre deuda de tasas, derechos (incluida la presentación de planos de obra) y contribuciones. Asimismo, indefectiblemente, tendrá que acceder a la compra del terreno en la forma establecida en la presente Ordenanza.
ARTICULO 19º: PRODUCIDO DE LAS VENTAS: Los recursos producto de la venta de los bienes mencionados en el artículo 1º se afectarán y se incorporarán al Cálculo de Recursos de la siguiente manera:
1. 82% de lo recaudado se destinará a obra pública en la cuenta de gastos “Infraestructura Urbana”.
2. 15% de lo recaudado para la compra de terrenos para consolidar el “Programa Municipal de Banco de Tierras”.
3. 3% de lo recaudado para la regularización dominial de terrenos fiscales, dentro del “Programa de Regularización Dominial” reglamentado en la Ordenanza Nº 4069/13.
Los presentes porcentajes son aplicables exclusivamente a los fines de la venta de los terrenos mencionados en el artículo 1º y no implica una modificación del artículo 10º de la Ordenanza Nº 4069/13.
ARTICULO 20°: Disposición complementaria. Podrán acogerse a los beneficios de la presente Ordenanza Nº aquellos vecinos que de manera privada procedan a la mensura de sus lotes. Cuando esta posibilidad sea consensuada entre varios de ellos y respecto a un mismo solar, el beneficio solo podrá ser solicitado por quienes acrediten fehacientemente haber pagado la parte proporcional del gasto de mensura.
En todos los casos contemplados en este artículo, el solicitante será beneficiario de un descuento del 5% del valor final de su lote.
ARTÍCULO 21: Cúmplase, comuníquese, publíquese, regístrese y archívese.
REGISTRADA BAJO EL Nº 4.978
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE, A LOS 06 DÍAS DEL MES DE JUNIO DE 2024.
JAQUELINA OQUIÑENA GABRIEL OMAR D´INTINO
Auxiliar de Secretaría PRESIDENTE
Honorable Concejo Deliberante Honorable Concejo Deliberante
Coronel Pringles Coronel Pringles
